Девелопмент – что это, виды, отличия, выбор девелоперской компании

Что такое девелопмент и кто такой девелопер. Чем девелопер отличается от застройщика

Девелопемент, девелопер, застройщик, строительная компания – очень часто эти слова используются в качестве синонимов. И очень даже зря. Потому, что при приобретении квартиры в новостройке незнание этих различий может обойтись очень дорого. Давайте разбираться.

Что такое девелопмент в строительстве

В строительной отрасли этим термином обозначают деятельность, направленную на создание, реконструкцию или изменение строительного объекта с целью увеличения его стоимости. Как правило, таким видом бизнеса занимаются компании. Предпринимателей, работающих в этом виде бизнеса, называют девелоперами. Подобным видом работ занимаются как отдельные лица, так и конторы.

Существует несколько видов деятельности в данной сфере. Чаще всего это инвесторы, вкладывающие средства в строительные объекты с расчетом получить от продажи определенную выгоду.

Внимание! Говоря понятными словами, девелопер – это почти тоже самое, что застройщик.

Кто такой девелопер простыми словами

Слово developer производное от глагола «to develop». Переводится оно, как развивать. Девелоперы занимаются развитием нежилых территорий, возводя на них объекты. Существует еще один перевод данного слова, как программист или разработчик. Но, в русском языке это понятие используется очень редко.

Девелопер – это лицо, которое занимается развитием объекта. Под объектами обычно подразумеваются сооружения, здания, или земельные участки на которых девелопер развивает или строит.

Девелопером может быть как физическое лицо, так и управляющая компания, которые занимаются непосредственным строительством, ремонтом и реконструкцией объектов. Также девелоперская компания управляет денежными потоками в проекте на строительство.

В России девелопер тесно связан с застройщиком. Разница заключается в том, что застройщик – это владелец земли, а девелопер занимается непосредственными работами. Иногда девелоперы становятся застройщиками.

Чтобы стать девелопером необходимо обладать навыками сферы управления строительными проектами. В нашей стране данное направление является весьма перспективным, так как присутствует минимум конкуренции.

Виды и особенности девелоперской деятельности

Если говорить о задачах девелопмента в целом – это увеличение стоимости здания, комплекса зданий, участка земли. Одно из направлений – реконструкция. Это девелопмент на вторичном рынке. Зачастую деятельность связана со сменой назначения здания. Покупается старое строение или группа, полностью перестраивается, затем либо продается, либо эксплуатируется самой компанией.

Есть три вида девелоперских компаний:

  1. Fee development (фии девелопмент).
  2. Speculative development (спекулейтив девелопмент).
  3. Built-to-suit (BTS-девелопмент)

Fee development-девелопмент

Компании fee development, реализуют проекты для заказчика. В этом случае риски девелоперской компании меньше, так как средства обычно вкладывает заказчик. Интерес заказчика в этом случае в том, что у девелоперов налажены отношения с профессионалами для реализации любой части проекта. Они либо содержат у себя штат (очень редко), либо делегируют выполнение определенной задачи специализированной компании. Но сами имеют специалистов, которые отслеживают качество выполнения работ. В связи с этим риски меньше, прибыль на вложения выше.

Speculative-девелопмент

Кимпании speculative development строят для себя. Они не собираются продавать объекты, а оставляют его в управлении. В таком случае заинтересованность в качественном выполнении проекта выше – ведь придется все проблемы по эксплуатации решать самостоятельно. Но и риски выше, соответственно, стоимость квадратного метра тоже. Зато результат с большой вероятностью будет лучше.

BTS-девелопмент

Компании Built-to-suit от английского (в вольном переводе – «строительство под заказчика»). В данном случае инвестор обращается к девелоперу с заказом на постройку конкретного объекта. Например, предприятие вкладывает деньги в строительство коттеджного городка для своих менеджеров. Девелоперская компания выступает в роли проектировщика, застройщика и консультанта. Иногда – только застройщика (если у заказчика уже есть проект).

Чем занимается девелоперская компания

Девелоперские услуги оказывают компании, реализующие проекты недвижимости, а в строительстве проектом называют реконструкцию или строительство объекта. Компании занимаются полным циклом работ, начиная от анализа идеи, заканчивая сдачей объекта заказчику в готовом виде. Компании могут заниматься не только строительством и реставрацией. Иногда для увеличения стоимости проводят ремонт. Такой вид работы называется реновацией. Все нюансы сотрудничества оговариваются в договоре, который заключают обе стороны. В нем указываются сроки, стоимость, перечень работ. В зависимости от сложности проекта, цена за услуги компании может достигать 10 % стоимости объекта. Фактически понятие девелопмент в строительстве подразумевает менеджмент, управление объектом. В мире считается, что это один наиболее прибыльных видов бизнеса. В России он стремительно развивается и является одним из самых перспективных.

Чем девелопер отличается от застройщика

В этом вопросе есть один нюанс: классическое понимание разницы между терминами отличается от современного российского. Поэтому рассмотрим и то, и другое.

В классическом смысле понятие «девелопер» шире понятия «застройщик»: если второй занимается строительными работами по заказу клиента и на его средства, то первый привлекает инвестиции, возводит объект, затем ищет покупателя, а прибыль делится между девелопером и инвестором. То же самое касается реставрации и реконструкции зданий: застройщик только выполняет работы по проекту, а девелопер сам подбирает объект, заказывает разработку проекта, организует строительные работы, проводит маркетинговую кампанию и продает отреставрированный объект.

То есть девелоперская компания занимается:

    Анализом ситуации. Просчитывается насколько эта идея может оказаться ликвидной, срок окупаемости, возможные прибыли и степень риска. По этим данным принимается решение о целесообразности реализации проекта.

Всё это и входит в задачи девелопера, если вкратце то, –придумали, оценили эффективность, нашли место и реализовали.

Т.е. девелоперская компания – это организация, которая полностью отвечает за весь цикл строительства – от идеи до конечной ее реализации. Застройщик же только строит, его может нанять девелоперская компания именно для строительства. То есть, он выполняет только часть проекта.

Как понимаете, полная реализация проекта – большой риск. Финансируют проекты такие компании либо сами, либо с привлечением средств. Возможно долевое строительство. Но свои деньги они также вкладывают, а прибыль получат только на стадии реализации – от продажи и аренды.

Как выбрать девелопера

На сто процентов застраховать себя от неприятностей с девелопером невозможно. Но есть несколько критериев, учет которых заметно снижает риск для инвестора остаться без денег и без недвижимости.

Читайте также:
Как поднять деревянный дом

По давности работы на рынке и числу объектов

Чем больше времени компания на рынке, тем больше вероятность того, что она будет продолжать там находиться и дальше. У такой фирмы сформирована история ее деятельности, и можно посмотреть, часто ли случаются задержки со сдачей объектов, каково количество построенных объектов, случались ли длительные перерывы в работе и т.д. Также имеет значение география строительства. Если строительство долгое время ведется в нескольких регионах, значит, менеджмент девелоперской конторы способен вести дела с размахом и имеет надежных инвесторов.

По документации девелопера

В минимальный пакет документов добросовестного девелопера по каждому объекту должны входить:

  1. правоустанавливающие документы на земельный участок;
  2. разрешение на строительство;
  3. договор страхования ответственности застройщика.

Отсутствие любого из этих документов может свидетельствовать о вероятности мошеннических действий. Значение имеют все нюансы. Например, если участок находится в аренде, ее срок не должен истекать раньше предполагаемой даты сдачи объекта в эксплуатацию. Разрешение на строительство должно соответствовать типу объекта: бывали случаи, когда девелоперы оформляли разрешение на возведение коттеджа, а строили многоквартирный дом.

По отзывам клиентов/инвесторов

В первую очередь имеет смысл искать негативные отзывы, поскольку в них обычно содержится больше конкретной информации по работе девелопера. Но относиться к таким сведениям нужно осторожно, поскольку хвалить и ругать в интернете запросто могут наемные копирайтеры по заказу конкурентов или самих девелоперов.

Идеальный вариант – съездить на уже сданные объекты и побеседовать с жителями домов или работниками офисных центров. Они расскажут все плюсы и минусы. Да и своими глазами увидеть здания тоже будет полезно.

По перечню инвесторов и партнеров

Лучший вариант – если в одну группу с девелопером входит известный банк, либо крупные кредитные организации имеются в числе инвесторов. Это дает простор для маневра самой компании-застройщику, а также преимущества для клиента, которому открываются дополнительные возможности по льготному кредитованию для покупки недвижимости на объекте. Кроме того, хорошо, если в числе партнеров девелопера – известные строительные компании, им нет смысла портить репутацию совместными проектами с недобросовестной фирмой.

По наличию проектных деклараций

Фирмам-однодневкам нет смысла (и возможности) размещать проектную документацию по прошлым объектам. Реальные же девелоперы соблюдают закон, который обязывает вывешивать на официальном сайте застройщика строительную документацию за последние 3 года. В открытых декларациях помимо чисто строительных моментов есть и сведения о наличии задолженности девелопера.

По информации о судебных разбирательствах

Эти данные придется искать самим – по сайтам районных судов, а также на портале ГАС РФ «Правосудие» . Поиск ведется по названию девелопера или его ИНН. Один-два разбирательства по незначительным суммам не говорят ни о чем, а вот суды по большому количеству построенных объектов должны насторожить.

По договору с девелопером

Этому документу следует уделить особое внимание – если потом придется обращаться в суд, договор будет крайне важным свидетельством. В предмете договора обязательно должны быть указаны точные характеристики объекта – адрес, количество этажей, кв.метров, прочие основные параметры.

Документ должен быть подписан «живой» подписью уполномоченного представителя компании-девелопера (не факсимиле!) и заверен «мокрой» печатью (не напечатанной на цветном принтере!).

Главные моменты, которые имеют значение:

  • срок сдачи объекта в эксплуатацию и передачи клиенту;
  • полная стоимость работ по договору;
  • сроки и порядок оплаты услуг компании-девелопера (особенно этот пункт важен в случае с долевым строительством);
  • гарантийный срок, установленный девелопером на объект.

По всем пунктам текст договора должен вас устраивать. Наилучший вариант – показать документ квалифицированному юристу по недвижимости.

По финансированию девелоперского проекта

Средства девелопер может брать из трех источников:

  1. собственные деньги,
  2. кредитные деньги,
  3. деньги прочих инвесторов (например, дольщиков).

Лучше всего, если у застройщика достаточно собственных средств, чтобы построить объект, а затем возместить расходы деньгами, полученными от его продажи. Если здание строится преимущественно в кредит, любая просрочка платежа может обернуться замораживанием работ на объекте, тогда деньги потеряют и другие инвесторы (те же дольщики).

Строительство на деньги инвесторов практикуется часто, но это наиболее рискованный вариант – вам придется доверить свои деньги посторонним людям, от добросовестности и профессионализма которых будет целиком зависеть результат. Здесь любые неверные действия девелопера приведут к прекращению строительства или необходимости дополнительных денежных вливаний.

По темпам строительства

Неспециалисту трудно оценить, насколько энергично идут работы, но если неделями на объекте не появляется никто, кроме сторожа – это повод для беспокойства. Для многоквартирных домов по типовым проектам нормальным считается темп работы, при котором за месяц возводится не менее двух-трех этажей.

По зарплате строителей

Тоже важный индикатор. Если вы приходите посмотреть, как строится ваш дом, а прораб грустно говорит, что работники уже третий месяц без зарплаты – можно начинать бить тревогу.

Заключение

Девелоперы – необходимая часть городского общества, поскольку они сильно облегчают для обычного человека процесс строительства и ремонта. Они, в принципе, являются теми же застройщиками, только они выполняют заказы по просьбе клиента.

Большинству для поиска подходящей команды нужно знать, как определить, какая компания может считаться хорошей, а какая – нет. Советы из статьи могут значительно в этом помочь.

Девелопмент – что это, виды, отличия, выбор девелоперской компании

В последнее время появилось много новых слов, значение которых далеко не всегда сразу понятно. Одна из них – компания-разработчик. Из анонсов видно, что они связаны со стройкой, но почему бы не назвать их каменщиком и строительной компанией? А ведь строительство – это лишь часть задач, которые выполняют застройщики.

  1. Что такое разработка, чем занимается разработчик
  2. Виды и характеристики девелоперской деятельности
  3. Развитие земельных участков
  4. Как выбрать застройщика
  5. Источник – https://stroychik.ru/raznoe/development
Читайте также:
Какие документы нужны для покупки квартиры, где их получить и проверить

Что такое разработка, чем занимается разработчик

Само слово «development» – это транслитерация английского слова development, наиболее распространенный перевод которого – development (рост).

Девелопмент – это бизнес-деятельность, связанная с созданием объекта недвижимости, реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, что приводит к увеличению их стоимости.

Следовательно, целью девелоперской компании является повышение стоимости объектов недвижимости и их выгодная продажа.

Этапы девелоперского проекта

Чем же в таком случае разработчик отличается от производителя? Дело в том, что девелопер только реализует проект, строительные работы ведутся напрямую, возможно, с привлечением денежных средств. При этом разработка предполагает полный цикл – от идеи до финальной реализации. То есть компания-разработчик занимается:

  • Развивайте идею. Это может быть коммерческое строение – офисное здание, торговый центр и так далее. Это может быть новый многоквартирный дом, как частный, так и многоэтажный.
  • Анализ ситуации. Он рассчитывает, насколько эта идея может быть ликвидной, срок окупаемости, возможную прибыль и степень риска. На основании этих данных принимается решение о целесообразности проекта.
  • Создав проект.
  • Мониторинг строительства.
  • Поиск строительной площадки (строения под реконструкцию), получение прав.
  • Управление объектами.
  • Найдите подрядчика, который построит или перестроит объект.
  • Ищем покупателей или арендаторов.

Стандартная структура девелоперской компании, по которой понятно, что вам предстоит выполнять разные задачи

Это девелоперский проект. Словом, придумали, оценили эффективность, нашли место и внедрили. Получается, что девелоперская компания – это организация, которая полностью отвечает за весь цикл строительства, от идеи до ее окончательной реализации. Застройщик только строит, может быть нанят девелоперской компанией специально для строительства. То есть выполняет только часть проекта.

Как вы понимаете, полная реализация проекта – это большой риск. Эти компании финансируют проекты самостоятельно или за счет средств. Возможно строительство долей. Но они также вкладывают свои деньги и будут получать прибыль только на этапе реализации, от продажи и от сдачи в аренду.

Виды и характеристики девелоперской деятельности

Если говорить о задачах девелопмента в целом, это удорожание здания, строительного комплекса, земельного участка. Одно из направлений – реконструкция. Это разработка на вторичном рынке. Часто деятельность связана с изменением целевого назначения постройки. Старое здание или группа покупаются, полностью перестраиваются, а затем продаются или управляются самой компанией.

Если говорить о строительстве «с нуля», то задача девелоперской компании в данном случае – построить максимально ликвидное здание. В любом случае необходимо знать рынок и тенденции его развития. Знание строительных технологий, присутствие маркетологов и менеджеров обязательно. Часто девелоперский проект – это строительство не дома, а целой группы или поселка. Затем проект предусматривает строительство инфраструктуры. В целом структура компании может быть разной – под задачи, которые она берет на себя.

В план включены не только жилые или производственные здания, но и инфраструктура, жилые помещения и т.д.

Есть два типа девелоперских компаний:

  • Разработка комиссий
  • Спекулятивное развитие

Если организация работает по принципу Fee-development, она реализует проекты за клиента. В этом случае риски девелоперской компании ниже, так как средства обычно вкладываются клиентом. Интерес клиента в этом случае состоит в том, чтобы разработчики наладили отношения с профессионалами для реализации любой части проекта. Либо у них есть собственный персонал (очень редко), либо они делегируют конкретную задачу специализированной компании. Но у них самих есть специалисты, которые контролируют качество работы. В связи с этим риски меньше, окупаемость больше.

Тип компании также важен

Спекулятивные девелоперские компании строят сами. Они не будут продавать недвижимость, но передадут ее в управление. В этом случае заинтересованность в качественной реализации проекта больше – ведь вам придется решать все операционные проблемы самостоятельно. Но риски соответственно больше даже, чем стоимость квадратного метра. Но результат наверняка будет лучше.

Развитие земельных участков

Землепользование или освоение земель (от англ. Land – земля) – это вид деятельности, предполагающий увеличение стоимости участка земли. Обычно эта деятельность связана с изменением целевого назначения участка, разделением его на участки меньшего размера, подведением коммуникаций с последующей продажей под строительство. Кроме того, чаще всего такие участки приобретаются застройщиками для реализации своих проектов. Короче говоря, это закономерность.

В результате действий застройщика обычный земельный участок превращается в участок, готовый к началу строительства, что немаловажно при наличии оформленных документов. Необходимо только зарегистрировать смену правообладателя.

Земельное строительство – отдельная категория предприятий на строительном рынке

Почему этот вид бизнеса выделен в отдельную группу? Потому что это долгий и сложный процесс. Например, процесс смены записи может занять больше года. На этом этапе необходимо собрать до 250 подписей. Размер выплат (официальных и неофициальных) тоже впечатляет. Именно этот вид деятельности считается наиболее рискованным. Поскольку необходимо иметь представление не только о рыночных тенденциях, но и о стратегии развития региона, о платежеспособности будущих клиентов, о планируемых изменениях нормативно-правовой базы и многом другом, что сложно предсказать.

При выборе земельного участка для своей деятельности девелоперская компания в первую очередь определяет, кому может быть интересен этот проект – определяется группа потенциальных потребителей. Следовательно, уровень дизайна ландшафта, зданий и инфраструктуры тщательно спланирован в соответствии с классом потребителей.

Параллельно прорабатывается план по привлечению средств инвесторов, так как инвестируемые средства компании обычно составляют 20-30% от общей суммы. Особое внимание уделяется экологическому состоянию рассматриваемого участка, возможностям и перспективам развития транспортного сообщения с соседними городскими территориями и с центром.

Как выбрать застройщика

Надежность девелоперской компании определяется количеством успешно реализованных проектов. Это главный показатель успеха и надежности. Понятно, что это обычно крупные и «старые» игроки, которые присутствуют на рынке много лет. В этом и заключается сложность освоения этого сегмента рынка: молодым организациям очень сложно войти в бизнес. Помимо того, что требуется большой капитал, нужны налаженные контакты, штат специалистов и потенциальных клиентов. При этом реализация готовых проектов может оказаться не столь успешной не из-за низкого качества работы, а из-за отсутствия авторитета и имени и низкого уровня доверия.

Читайте также:
Хозяйственная сумка-тележка на колесах: складная, каркасная, бескаркасная

Важен опыт, наличие реализованных проектов

В каждом регионе есть свой рейтинг девелоперских компаний. Крупные и всем известные, они могут вести одновременно несколько крупных проектов, так как благодаря своему названию легко привлекают средства инвесторов. Если вы планируете инвестировать в строящееся сооружение, стоит поискать такую ​​компанию, с именем, большим количеством построенных и сданных в эксплуатацию сооружений.

В крупных городах может быть несколько компаний или девелоперских проектов такого типа. Чтобы выбрать, сравните привлекательность объекта для себя. В этом случае необходимо оценивать не только количество необходимых средств, но и возможное увеличение стоимости вашего «объекта» недвижимости. Если рядом или поблизости будут реализовываться другие проекты, скорее всего, стоимость будет стремительно расти, как и улучшится коммуникация с другими микрорайонами и центром, другими городами.

В каком состоянии уже доставленные товары, насколько они удобны – тоже важно

И еще один совет: не поленитесь, отправляйтесь на уже сданные в эксплуатацию объекты выбранных компаний. Пройдитесь, посмотрите, как все организовано, удобно или нет, нравится вам то, что вы видите, или нет. Обратите внимание на состояние недвижимости через несколько лет после сдачи. Дело не только в управляющей компании, но и в качестве проекта, соблюдении технологий и использовании нормальных материалов. В общем, есть много составляющих успеха и авторитета. Основываясь только на обещаниях и рекламных проспектах, вы подвергаете свои деньги ненужному риску. Оценив результаты работы, легче принять решение. И самое главное, будьте более уверены в результатах, а это стоит больших денег.

Кто такие девелопмент и девелопер — полное описание

С понятием «девелопер» можно часто встретиться в процессе просмотра программ новостей, когда говорят о постройке грандиозных жилых зданий. Но, такие новости могут быть связаны с негативными последствиями деятельности девелопера. Иногда, люди теряют большие деньги, так как в итоге не могут поселиться в приобретённых квартирах, хотя в большинстве случаев, всё заканчивается удачно для обеих сторон.

1. Что такое девелопмент и девелопер простыми словами

Слово “developer” происходит от глагола “to develop” (в переводе на русский – “развивать”). В общепринятом понимании, девелоперы, это специалисты, занимающиеся развитием нежилых земель за счёт строительства жилых домов и других зданий. Данное слово также можно перевести как “разработчик” или “программист”, но в русском языке оно практически не используется в подобном смысле.

Девелопер — это физическое лицо или компания, которая занимается развитием конкретного объекта. Объект — это земельный участок, здания или сооружения. Кроме этого, девелоперская организация берёт на себя обязательства по контролю денежных потоков, связанных со строительством. Говоря об РФ, здесь застройщики тесно связаны с девелоперами.

Разница между ними состоит в том, что последний занимается непосредственно строительством и развитием объекта, а застройщик, это владелец земли, на которой возведено или только будет возводиться здание. В некоторых случаях, девелоперская компания может стать застройщиком. Сейчас в России достаточно мало конкурентов в данной сфере деятельности, поэтому она является привлекательной на начинающих предпринимателей.

2. Разновидности девелоперской деятельности

Одна из основных задач девелопмента — это увеличение стоимости участка земли, комплекса зданий или одного сооружения. Одним из направлений является реконструкция, это касается работ на вторичном рынке. Работы часто направлены на то, чтобы сменить назначение сооружения. Для этого приобретается несколько или одно строение, производятся работы по перестройке, затем оно продаётся или в дальнейшем эксплуатируется самой компанией.

Касательно проведения строительных работ «с нуля», в данном случае, главное задача, которая стоит перед организацией, это постройка максимально ликвидного здания. Для этого девелоперской компании необходимо провести анализ рынка и изучить тенденции его развития. Также нужно быть в курсе строительных технологий, иметь в штате опытных менеджеров и маркетологов.

Чаще всего девелоперский проект разрабатывается при строительстве группы зданий или даже посёлка. В последнем случае, необходимо предусмотреть создание инфраструктуры. В зависимости от часто проводимых работ, структура девелоперской организации может быть разной. Девелопер может заниматься не только строительством производственных и жилых зданий, но и созданием инфраструктуры, обустройством, реконструкцией и т.д.

Существует 2 основных разновидности девелоперских компаний, а именно:

  1. speculative-девелопмент;
  2. fee-девелопмент.

Если компания работает по принципу «fee-девелопмент», она занимается реализацией проектов для застройщика. Это означает, что организация избавляет себя от части рисков, так как основная часть средств будет потрачена заказчиком. Тот, в свою очередь, заинтересован в услуге девелопера, так как у него зачастую налажены отношения с профессионалами, готовыми взять на себя реализацию части проекта.

Они могут быть набраны в штат компании или заключается договор на проведение конкретной части работ. При этом, в штате девелоперской компании обязательно есть специалисты, которые смогут отследить качество выполненных работ. Касательно девелоперских speculative-компаний, они занимаются строительством для своих целей.

В дальнейшем, скорее всего, построенные здание не будет продано, и останется под управлением компании. Это означает, что девелопер будет заинтересован в том, чтобы работы были проведены как можно качественнее, так как ему придётся нести ответственность перед покупателями. Риски при этом также возрастут, если сравнивать с предыдущим вариантом. Но, полученная прибыль после успешной сдачи в эксплуатацию возрастёт в несколько раз.

Опираясь на финансовое управление, можно выделить также несколько разновидностей девелопмента. Здесь специалисты выделяют 3 основных рода деятельности. Классификация осуществляется в зависимости от определённой стратегии ведения предпринимательской деятельности:

  • Строительство, опираясь на заранее подготовленные технические требования. В данном случае, девелопер не принимает участия в проекте в качестве инвестора и не занимается разработкой чего-либо. Он должен проследить за качественным исполнением задач, поставленных застройщиком. Фактический владелец проекта, это инвестор (главный собственник), а девелопер исполняет функции администратора;
  • Вознаграждение. Здесь заказчик нанимает девелоперскую компанию, которая берёт на себя ответственность за реализацию поставленных задач. Как ответственное лицо, девелопер будет выполнять привычные для себя функции, контролируя работу подрядчиков и неся полную ответственность за итоги работы. При этом, на девелоперской компании нет субсидиарной финансовой ответственности в равной степени с заказчиком. Доход девелопера зависит от объёма, сложности работ, а также выполненных функций. Если говорить о стандартных условиях, средняя ставка составляет 3-7% от общей стоимости проекта;
  • Спекуляция. В данном случае, девелоперская компания вкладывает личные средства и вместе с этим заключает договора с компаниями и физическими лицами, которые примут участие в проекте в качестве основы финансовой системы. Поскольку здесь девелопер, это не только инвестор, а и исполнитель своих служебных обязанностей (то есть ведёт контроль за реконструкцией, строительством, а также следит за работой подрядчиков, неся материальную ответственность за реализацию проекта), по окончанию работ он может заявить своё право на долю дивидендов. Если девелопер вкладывает в проект 10% на начальной стадии проведения работ, в конечном итоге, доля компании может составить не менее 35%.
Читайте также:
Проекты одноэтажных домов с тремя спальнями: 14 вариантов

3. Исполнение инвестиционных проектов

В зависимости от разновидности девелопмента, в строительной сфере инвестиционные проекты могут быть реализованы, включая ряд обязательных этапов, а именно:

  1. Выбор и подготовка участка земли, подходящего для строительства. Здесь компании необходимо провести тщательные исследования рыночной конъюнктуры. Используя полученные данные, следует определить доходность от реализации проекта, а также оценить риски. Кроме этого, нужно заняться подготовкой детального бизнес-плана, который будет являться обоснованием выгоды от исполнения проекта.
  2. Проведение переговоров с властными службами с целью получения разрешение и подготовки соответствующей документации, необходимой для начала строительных или реконструкционных работ. Если земля будет взята в аренду, следует подготовить к подписанию договор на долгосрочной основе. Всю эту подготовку следует произвести до того, как будут начаты строительные работы. Если не учесть данного совета, у девелоперской компании возникнут серьёзные проблемы, повлекшие за собой значительные финансовые затраты.
  3. Приобретение объекта согласно инвестиционному проекту. В данном случае, девелопер может использовать личные средства или привлечь инвесторов. Ещё один вариант, это заёмные средства. На этом же этапе следует определить корректные сроки окончания работ. В большинстве случаев, девелоперская компания пытается всеми силами повлиять на сокращение сроков. Таким образом она минимизирует риски и избегает дополнительных затрат.
  4. Организация строительных и проектных работ. На данном этапе к работе привлекают подрядчиков. Если это крупная девелоперская структура, у исполнителя будет возможность использовать собственные подразделения для любых разновидностей строительных работ.
  5. Администрирование и контроль выполнения задач. Здесь главная задача девелопера состоит в том, чтобы максимально тщательно отследить ход работ, уделив особое внимание качеству и срокам.
  6. Реализация готового проекта. Опираясь на выбранную стратегию, готовый объект может быть продан или сдан в аренду. Если будет осуществляться продажа, в дальнейшем девелоперская компания лишится прав собственности на объект. Если он останется в собственности компании, а помещения будут сданы в аренду, девелопер берёт на себя обязанности по управлению. Для осуществления контроля, необходимо создать специальное структурное подразделение, то есть управляющую компанию, которая в случае необходимости будет исправлять недочёты и следить за состоянием объекта.
  • Инвестиции в недвижимость;
  • Купить недвижимость или REIT;

4. Главные функции девелопера

В перечень функций девелоперской компании входит следующее:

  • Поиск выгодных для вложения средств вариантов. Для этого девелопер должен произвести оценку рынка недвижимости и найти максимально выгодные возможности на текущий момент для подписания договора, подразумевающего привлекательный уровень прибыли;
  • Привлечение средств. Зачастую, это осуществляется благодаря привлечению инвесторов. Чтобы те в свою очередь согласились вложить деньги в девелоперский проект, компании необходимо подготовить качественную презентацию и привести доказательства экономической эффективности инвестиций. Кроме этого, рекомендуется уделить особое внимание рискам и путям их минимизации;
  • Анализ расположения построенного здания. С коммерческой точки зрения следует произвести оценку для потенциальных клиентов. Для этого исследуется максимальное число предложений по земельным участкам в нужном регионе. После того, как все работы будут проведены, принимается окончательное решение о приобретении одного из участков под строительство;
  • Контроль реконструкции или строительство. Девелопер должен следить за расходами на материалы, а также отслеживать соблюдение технологий, что позволит добиться необходимого уровня качества. Также сюда можно отнести управление персоналом и взаимодействие с государственными органами;
  • Составление сметы и проектирование объекта. Если работа касается реконструкции или строительства здания, компании необходимо получить соответствующее разрешение. Выполнением проекта занимается специализированная организация. Смета составляется, опираясь на проект. Если в процессе планирования будут допущены неточности, в дальнейшем, это может привести к дополнительным финансовым расходам и затягиванию сроков;
  • Управление. Если девелопер является одновременно обслуживающей организацией построенных объектов, необходимо включить в структуру дополнительное подразделение, которое будет заниматься обеспечением коммунальными благами и ремонтными работами;
  • Рациональное расходование средств. Денег, которые были привлечены, должно хватить на всё необходимое для завершения работ. В связи с этим, девелопер должен избегать незапланированных затрат;
  • Получение прибыли. Девелоперская компания получает доход за счёт продажи или сдачи в аренду помещений в построенном здании. Конкретные выбор следует делать, опираясь на оценку рынка и выбранную маркетинговую стратегию.

5. Рекомендации по выбору девелопера для вложения личных средств

Чтобы определить надёжность девелоперской компании, следует обратить внимание на количество успешно выполненных проектов. В каждом из регионов РФ есть свой рейтинг организаций. Самые крупные и влиятельные компании легко отыскать, так как они всегда на слуху. Этим они и пользуются для привлечения инвесторов.

Надёжного девелопера стоит искать именно среди таких организаций. Также стоит обратить внимание на качество проведённых работ и способы урегулирования спорных ситуаций, если они возникали. С другой стороны, из-за подобных рекомендаций, более мелкие компании не могут полноценно выйти на рынок, хотя их услуги могут оказаться более качественными.

Читайте также:
Перевести дюймы в сантиметры (inches, инчи в см и мм): формула, таблицы, приложения

Практически в каждом из крупных городов можно отыскать несколько девелоперских компаний. Чтобы сделать правильный выбор, следует оценить привлекательность объекта, учитывая собственные интересы. Также стоит определить перспективы роста цен недвижимости. Если рядом с выбранным объектом строятся другие подобные здания, стоимость за квадратный метр будет расти стремительно.

В РФ самыми крупными застройщиками являются:

  • ПИК;
  • ЛСР;
  • Эталон;
  • Самолет;

Купить акции этих компаний можно на фондовой бирже. Заключение

Девелопер, это одно из главных звеньев в цепи строительного бизнеса. С его помощью застройщик значительно облегчает свою работу, и в большинстве случаев, получает качественно выполненный проект благодаря возможностям девелоперской в привлечении высококлассных специалистов в качестве субподрядчиков.

Девелопмент – что это, виды, отличия, выбор девелоперской компании

В последнее время появилось много новых слов, значение которых далеко не всегда сразу понятно. Одна из них – компания-разработчик. Из анонсов видно, что они связаны со стройкой, но почему бы не назвать их каменщиком и строительной компанией? А ведь строительство – это лишь часть задач, которые выполняют застройщики.

  1. Что такое разработка, чем занимается разработчик
  2. Виды и характеристики девелоперской деятельности
  3. Развитие земельных участков
  4. Как выбрать застройщика
  5. Источник – https://stroychik.ru/raznoe/development

Что такое разработка, чем занимается разработчик

Само слово «development» – это транслитерация английского слова development, наиболее распространенный перевод которого – development (рост).

Девелопмент – это бизнес-деятельность, связанная с созданием объекта недвижимости, реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, что приводит к увеличению их стоимости.

Следовательно, целью девелоперской компании является повышение стоимости объектов недвижимости и их выгодная продажа.

Этапы девелоперского проекта

Чем же в таком случае разработчик отличается от производителя? Дело в том, что девелопер только реализует проект, строительные работы ведутся напрямую, возможно, с привлечением денежных средств. При этом разработка предполагает полный цикл – от идеи до финальной реализации. То есть компания-разработчик занимается:

  • Развивайте идею. Это может быть коммерческое строение – офисное здание, торговый центр и так далее. Это может быть новый многоквартирный дом, как частный, так и многоэтажный.
  • Анализ ситуации. Он рассчитывает, насколько эта идея может быть ликвидной, срок окупаемости, возможную прибыль и степень риска. На основании этих данных принимается решение о целесообразности проекта.
  • Создав проект.
  • Мониторинг строительства.
  • Поиск строительной площадки (строения под реконструкцию), получение прав.
  • Управление объектами.
  • Найдите подрядчика, который построит или перестроит объект.
  • Ищем покупателей или арендаторов.

Стандартная структура девелоперской компании, по которой понятно, что вам предстоит выполнять разные задачи

Это девелоперский проект. Словом, придумали, оценили эффективность, нашли место и внедрили. Получается, что девелоперская компания – это организация, которая полностью отвечает за весь цикл строительства, от идеи до ее окончательной реализации. Застройщик только строит, может быть нанят девелоперской компанией специально для строительства. То есть выполняет только часть проекта.

Как вы понимаете, полная реализация проекта – это большой риск. Эти компании финансируют проекты самостоятельно или за счет средств. Возможно строительство долей. Но они также вкладывают свои деньги и будут получать прибыль только на этапе реализации, от продажи и от сдачи в аренду.

Виды и характеристики девелоперской деятельности

Если говорить о задачах девелопмента в целом, это удорожание здания, строительного комплекса, земельного участка. Одно из направлений – реконструкция. Это разработка на вторичном рынке. Часто деятельность связана с изменением целевого назначения постройки. Старое здание или группа покупаются, полностью перестраиваются, а затем продаются или управляются самой компанией.

Если говорить о строительстве «с нуля», то задача девелоперской компании в данном случае – построить максимально ликвидное здание. В любом случае необходимо знать рынок и тенденции его развития. Знание строительных технологий, присутствие маркетологов и менеджеров обязательно. Часто девелоперский проект – это строительство не дома, а целой группы или поселка. Затем проект предусматривает строительство инфраструктуры. В целом структура компании может быть разной – под задачи, которые она берет на себя.

В план включены не только жилые или производственные здания, но и инфраструктура, жилые помещения и т.д.

Есть два типа девелоперских компаний:

  • Разработка комиссий
  • Спекулятивное развитие

Если организация работает по принципу Fee-development, она реализует проекты за клиента. В этом случае риски девелоперской компании ниже, так как средства обычно вкладываются клиентом. Интерес клиента в этом случае состоит в том, чтобы разработчики наладили отношения с профессионалами для реализации любой части проекта. Либо у них есть собственный персонал (очень редко), либо они делегируют конкретную задачу специализированной компании. Но у них самих есть специалисты, которые контролируют качество работы. В связи с этим риски меньше, окупаемость больше.

Тип компании также важен

Спекулятивные девелоперские компании строят сами. Они не будут продавать недвижимость, но передадут ее в управление. В этом случае заинтересованность в качественной реализации проекта больше – ведь вам придется решать все операционные проблемы самостоятельно. Но риски соответственно больше даже, чем стоимость квадратного метра. Но результат наверняка будет лучше.

Развитие земельных участков

Землепользование или освоение земель (от англ. Land – земля) – это вид деятельности, предполагающий увеличение стоимости участка земли. Обычно эта деятельность связана с изменением целевого назначения участка, разделением его на участки меньшего размера, подведением коммуникаций с последующей продажей под строительство. Кроме того, чаще всего такие участки приобретаются застройщиками для реализации своих проектов. Короче говоря, это закономерность.

В результате действий застройщика обычный земельный участок превращается в участок, готовый к началу строительства, что немаловажно при наличии оформленных документов. Необходимо только зарегистрировать смену правообладателя.

Земельное строительство – отдельная категория предприятий на строительном рынке

Читайте также:
Когтеточка для кошек своими руками: процесс изготовления, материалы

Почему этот вид бизнеса выделен в отдельную группу? Потому что это долгий и сложный процесс. Например, процесс смены записи может занять больше года. На этом этапе необходимо собрать до 250 подписей. Размер выплат (официальных и неофициальных) тоже впечатляет. Именно этот вид деятельности считается наиболее рискованным. Поскольку необходимо иметь представление не только о рыночных тенденциях, но и о стратегии развития региона, о платежеспособности будущих клиентов, о планируемых изменениях нормативно-правовой базы и многом другом, что сложно предсказать.

При выборе земельного участка для своей деятельности девелоперская компания в первую очередь определяет, кому может быть интересен этот проект – определяется группа потенциальных потребителей. Следовательно, уровень дизайна ландшафта, зданий и инфраструктуры тщательно спланирован в соответствии с классом потребителей.

Параллельно прорабатывается план по привлечению средств инвесторов, так как инвестируемые средства компании обычно составляют 20-30% от общей суммы. Особое внимание уделяется экологическому состоянию рассматриваемого участка, возможностям и перспективам развития транспортного сообщения с соседними городскими территориями и с центром.

Как выбрать застройщика

Надежность девелоперской компании определяется количеством успешно реализованных проектов. Это главный показатель успеха и надежности. Понятно, что это обычно крупные и «старые» игроки, которые присутствуют на рынке много лет. В этом и заключается сложность освоения этого сегмента рынка: молодым организациям очень сложно войти в бизнес. Помимо того, что требуется большой капитал, нужны налаженные контакты, штат специалистов и потенциальных клиентов. При этом реализация готовых проектов может оказаться не столь успешной не из-за низкого качества работы, а из-за отсутствия авторитета и имени и низкого уровня доверия.

Важен опыт, наличие реализованных проектов

В каждом регионе есть свой рейтинг девелоперских компаний. Крупные и всем известные, они могут вести одновременно несколько крупных проектов, так как благодаря своему названию легко привлекают средства инвесторов. Если вы планируете инвестировать в строящееся сооружение, стоит поискать такую ​​компанию, с именем, большим количеством построенных и сданных в эксплуатацию сооружений.

В крупных городах может быть несколько компаний или девелоперских проектов такого типа. Чтобы выбрать, сравните привлекательность объекта для себя. В этом случае необходимо оценивать не только количество необходимых средств, но и возможное увеличение стоимости вашего «объекта» недвижимости. Если рядом или поблизости будут реализовываться другие проекты, скорее всего, стоимость будет стремительно расти, как и улучшится коммуникация с другими микрорайонами и центром, другими городами.

В каком состоянии уже доставленные товары, насколько они удобны – тоже важно

И еще один совет: не поленитесь, отправляйтесь на уже сданные в эксплуатацию объекты выбранных компаний. Пройдитесь, посмотрите, как все организовано, удобно или нет, нравится вам то, что вы видите, или нет. Обратите внимание на состояние недвижимости через несколько лет после сдачи. Дело не только в управляющей компании, но и в качестве проекта, соблюдении технологий и использовании нормальных материалов. В общем, есть много составляющих успеха и авторитета. Основываясь только на обещаниях и рекламных проспектах, вы подвергаете свои деньги ненужному риску. Оценив результаты работы, легче принять решение. И самое главное, будьте более уверены в результатах, а это стоит больших денег.

Девелопер и Застройщик – кто есть кто?

В конце 90-х годов прошлого столетия на рынке недвижимости России появилось новое слово – «Девелопер», суть которого понимал только узкий круг посвященных.

Сейчас, конечно, это слово стало уже привычным, но тем не менее, не многие знают разницу между терминами «Девелопер», «Застройщик», «Инвестор», «Заказчик» и т.п., которые фигурируют в сленге риэлторов и строителей на Откроется в новой вкладке.”>первичном рынке, и встречаются в различных документах. Чем занимаются эти конторы, и чем они отличаются друг от друга?

Внесем ясность для простых смертных – кто есть кто.

Кто такой Девелопер, Застройщик, Заказчик в строительстве?

Застройщик – это тот, кто имеет зарегистрированные права на земельный участок, предназначенный под застройку. Т.е. тот, на кого оформлена земля в проекте строительства. Права на землю могут быть оформлены как в виде права собственности на участок, так и в виде права аренды.

На имя Застройщика оформляется Разрешение на строительство на данном участке.

Застройщик также выступает в проекте как Генеральный инвестор, или как соинвестор строительства (т.е. является собственником или сособственником проекта).

С июля 2018 г. законом введен официальный термин «специализированный застройщик». Это означает, что теперь компания может называться Застройщиком только если ее основной и единственный вид деятельности – строительство. До этого момента Застройщиками называли себя не только коммерческие структуры, но и различные научные, спортивные, учебные организации и учреждения, на чьей земле велось строительство.

Заказчик – это тот, кто занимается оформлением всей исходно-разрешительной документации для ведения проектирования и строительства. Это довольно большой пакет документов: от градостроительной и проектной документации, до разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Таким образом, именно Заказчик обеспечивает всю «бумажную» (бюрократическую) работу по строительному проекту.

Кроме того, Заказчик обеспечивает технический надзор за ходом стройки.

Заказчик-Застройщик – это когда компания, являющаяся Застройщиком, имеет в своей структуре службу Заказчика. Довольно частое явление, особенно в крупных компаниях.

Технический Заказчик – это то же, что и Заказчик, но подчеркивается, что это наемная служба (организация), отдельная от структуры Застройщика.

Технический Заказчик нанимается Инвестором или Застройщиком для решения всех «бумажных вопросов» по строительному проекту.

. Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Генпроектировщик – это тот, кто отвечает за разработку всей проектной документации в проекте строительства (проект здания, проект инженерных сетей, и т.п.). Генпроектировщика формально выбирает и нанимает Заказчик (Техзаказчик), на деньги Инвестора.

В свою очередь Генпроектировщик нанимает специализированных проектировщиков на разработку отдельных видов проектной документации в составе общего проекта строительства.

Читайте также:
Видеонаблюдение для частного дома своими руками

Генподрядчик – это тот, кто берет на себя ответственность за ведение всех строительных работ на площадке, от котлована до возведения крыши здания, и начинки его инженерными коммуникациями. Он отвечает за сроки и качество строительства перед Заказчиком.

Как правило, Генподрядчик подтягивает с рынка различных подрядчиков (субподрядчиков) на отдельные виды работ, и управляет ходом всего строительства.

Бывает, что Застройщик сам является и Заказчиком, и Генподрядчиком одновременно.

Инвестор (или Генеральный инвестор) – это тот, кто обеспечивает финансирование строительного проекта. Буквально – тот, кто вкладывает деньги в проект, и является собственником и основным выгодоприобретателем этого проекта. Причем, деньги у Инвестора могут быть как собственные, так и привлеченные, например, взятые взаймы у банка (под %), или собранные с рынка у дольщиков/соинвесторов (без %).

Термин «генеральный» здесь означает, что именно он профинансировал запуск проекта, и именно на него возложена ответственность за бесперебойное финансирование всего строительства.

Инвестор может как привлекаться Застройщиком для финансирования строительства на его площадке, так и наоборот – Инвестор может сам выкупить площадку (стать Застройщиком), и нанять Технического Заказчика для ведения строительного проекта.

Девелопер недвижимости

В сфере недвижимости Девелопер – это довольно широкое и неформализованное понятие, то есть оно не присутствует в официальных строительных документах – согласованиях, разрешениях и т.п. Буквально, Девелопер – это тот, кто занимается развитием объектов недвижимости (от англ. «develop» – развивать).

Под развитием понимают любые действия, направленные на увеличение рыночной стоимости недвижимости, как то – ремонт, реконструкцию, изменение функционального назначения, но чаще всего – строительство.

Под недвижимостью понимается как здание, так и земельный участок, на котором Девелопер собирается что-то развивать/строить.

Девелопер – это также и тот, кто управляет денежными потоками (как своими, так и чужими) в строительном проекте.

На практике Девелоперами называют себя и Застройщики (мол, на моей же земле стройка идет), и Инвесторы (мол, на мои же деньги все строится), и Заказчики (мол, мы же всю документацию ведем).

Девелоперами также называют себя компании, не имеющие отношения ни к правам на землю, ни к финансированию стройки – это профессиональные Управляющие компании (так называемый — fee-developer), которые специализируются на организации всего процесса подготовки и ведения строительства, и сдачи объекта в эксплуатацию, за определенный гонорар. Такая компания нанимается Генеральным Инвестором, и может выполнять роль как Технического Заказчика, так и стороннего Управляющего над всеми участниками строительного процесса: Службой Заказчика, Генпроектировщиком, Генподрядчиком.

Для целей данного Ресурса, мы в тексте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ называем Девелопером того, кто привлекает деньги дольщиков, и является собственником/хозяином проекта строительства. Т.е. того, кто отвечает перед дольщиком за ход ведения строительства, и передачу ему построенной квартиры.

На рынке недвижимости, обычно, принято считать, что Девелопер и Застройщик – это одно и то же юридическое лицо. В нашей ИНСТРУКЦИИ мы будем придерживаться того же мнения. Однако, для более точного понимания следует уточнить, что в крупных компаниях-холдингах Девелопером является головная структура холдинга (например, Группа компаний «АБВ»), а Застройщиками на местах выступают входящие в группу дочерние компании (например, «АБВ-Самара», «АБВ-Новосибирск», и т.п.).

Эта разница может иметь значение для Покупателя новостройки, т.к. договор он заключает именно с местной компанией-застройщиком, и все требования может предъявлять только к ней.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Что такое девелопмент, и кто такой девелопер простыми словами

«Девелопер» – это слово часто мелькает в современных публикациях. К этому термину обращаются при строительстве домов, приобретении квартир и возведении крупных торговых комплексов.

  1. Кто такой девелопер и чем он занимается
  2. Кто такой веб-девелопер
  3. Что такое девелоперская компания
  4. Что такое редевелопмент
  5. Что такое девелоперский проект
  6. В чем разница между девелопером и застройщиком
  7. Перечень функций девелопера
  8. Разновидности девелопмента
  9. Fee-девелопмент
  10. BTS-девелопмент
  11. Спекулятивный девелопмент
  12. Крупнейшие девелоперы России
  13. Девелоперы, потерпевшие неудачу
  14. Советы по выбору девелопера
  15. По заработной плате строителей
  16. По скорости строительных работ
  17. По договору с девелопером
  18. По финансированию девелоперского проекта
  19. По документации девелопера
  20. По отзывам инвесторов и клиентов
  21. По сведениям о судебных разбирательствах
  22. По наличию проектных деклараций
  23. По перечню инвесторов и партнеров
  24. По числу объектов и давности работы на рынке
  25. Заключение

Кто такой девелопер и чем он занимается

Термин пришел в русский язык из английского. Под ним подразумевается человек, который занимается реконструкцией построенных объектов недвижимости, их изменением или возведением с нуля. Причем все это делается с намеком на получение прибыли.

Пример. Покупается участок, строится объект, продается. Или берется в аренду муниципальный объект, реставрируется, выкупается по низкой стоимости и перепродается.

Девелопментом, как правило, занимаются юридические лица, назначающие выполнение задачам своему штату сотрудников.

Кто такой веб-девелопер

Данная профессия аналогична её «оффлайн»-версии. Только вместо недвижимости веб-девелопер разрабатывает сайты. Он же отвечает за техподдержку, если она необходима.

Что такое девелоперская компания

Компания представляет собой одно или несколько юридических лиц, занимающихся девелоперской деятельностью. В её состав входят подразделения:

  • административно-управленческие;
  • производственные;
  • административно-хозяйственные.

Важно! В России понятие «девелопер» и «застройщик» смешались, и теперь оба термина воспринимаются одинаково.

Что такое редевелопмент

Редевелопмент – реконструкция или же реновация старых объектов. Выглядит это следующим образом: предприятие закрывается, девелоперская компания забирает оставленную площадь, перестраивает, например, под торговый комплекс и/или продает территорию.

Что такое девелоперский проект

Это цикл действий, предпринимаемый девелопером. Начинается он с разработки идеи и заканчивается передачей уже готового объекта клиенту. Девелопер не только строит объект, но и самостоятельно формирует рыночную стоимость объекта.

Читайте также:
Флорариум своими руками - пошаговая инструкция для начинающих

Такой проект предполагает ряд этапов:

  1. Поиск идеи.
  2. Разработка концепции и формирование образа.
  3. Поиск финансов.
  4. Сбор команды.
  5. Выбор участка и оформление прав.
  6. Проектирование.
  7. Руководство процессом стройки.
  8. Поиск покупателей или же арендаторов.
  9. Поддержка технического состояния построенной недвижимости.

В чем разница между девелопером и застройщиком

Рассмотрим, в чем заключается разница между девелоперами и застройщиками.

Строит по заказу и на деньги клиента. Так же он действует и при реставрации объекта..

Практически одинаковые действия, что обосновано Федеральным законом №214-ФЗ .

Перечень функций девелопера

Девелопер, как правило, отвечает за следующие вещи:

  1. Поиск подходящего способа инвестирования денежных средств.
  2. Анализ местоположения будущего объекта.
  3. Проектирование.
  4. Составление сметы.
  5. Привлечение инвесторов.
  6. Расход вложений.
  7. Курирование процесса.
  8. Продажа/сдача в аренду.
  9. Получение прибыли.
  10. Управление проданной/сданной в аренду недвижимостью.

Разновидности девелопмента

Существует три разных вида девелопмента. Рассмотрим, чем они отличаются.

Fee-девелопмент

Считается полным циклом девелопера, когда постройка или реставрация реализуется на деньги инвестора. Все свободные средства он направляет к девелоперу, а уже тот решает, куда их определить и при этом добиться роста прибыли.

При этом каждый месяц компании следует отчитываться, куда были направлены средства, согласно постановлению №645 от 27.10.2005.

Важно! После реализации проекта девелопер получает вознаграждение.

BTS-девелопмент

Такой вид девелопмента предполагает обращение инвестора к девелоперу. Причем, в отличие от Fee-девелопмента, заказ идет на конкретные цели и потому выделяется определенное количество денежных средств, которыми застройщик распоряжается в дальнейшем. Девелопер здесь выполняет три роли: консультанта, проектировщика, а также застройщика.

Спекулятивный девелопмент

Инвестором в такой ситуации выступает сам девелопер. Ему приходится брать на себя риск и вкладывать свои же денежные средства или же брать кредиты в банке. Он же все контролирует сам до тех пор, пока недвижимость не будет продана или сдана. Если все пройдет успешно – девелопер забирает всю прибыль себе, не деля её ни с кем.

Крупнейшие девелоперы России

Согласно данным на 01.07.2019 от Единого реестра застройщиков, именно эти пять компаний больше всего построили квадратных метров недвижимости:

  1. Группа ПИК (7.4 млн. м2);
  2. Группа ЛСР (4.1 млн. м2)
  3. Холдинг Setl Group (3.4 млн. м2)
  4. Группа ЦДС (1.5 млн м2)
  5. Группа ЮгСтройИнвест (1.36 млн. м2)

Благодаря своему упорству и старанию эти пять компании заслужили право считаться крупнейшими.

Девелоперы, потерпевшие неудачу

Последние годы не только способствовали укреплению позиций девелоперов, но и роспуску несколько других. В списке ниже – пять компаний, пострадавших сильнее всего по причине вмешательства внешних обстоятельств.

  1. Mirax Group.
  2. Группа «СУ-155».
  3. УК «Премьер Девелопмент».
  4. ООО «Трансфорт».
  5. ГК «Небоскреб ГБ».

Советы по выбору девелопера

Несмотря на хорошую отработку своих обязанностей со стороны девелоперской компании, инвестор на 100% себя никогда не застрахует. Многое что может произойти в процессе возведения или реновации объекта.

Существует ряд определенных критериев. По ним можно найти хорошего девелопера, который качественно выполнит свою работу, снижая тем самым риск инвестора остаться без денег и без объекта.

Рассмотрим ниже, по каким критериям нужно выбирать.

По заработной плате строителей

Одним из важных индикаторов при выборе девелоперской компании является стабильность выплаты зарплаты. Если в процессе строительства или реновации объекта прораб и строители жалуются на свою компанию, которая не выдает им зарплаты – такую компанию лучше сразу избегать и договариваться с другой.

По скорости строительных работ

Тем, кто никогда не имел опыта взаимодействия с девелоперскими компаниями, будет довольно непросто оценить скорость, с которой строительные работы идут. Как правило, хорошие компании возводят два-три этажа для многоквартирных домов за месяц при условии работы по типовому проекту.

Важно! Если компания нарушает сроки возведения объекта, она платит неустойку, размер которой определяется в соответствии с п. 1 ст. 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года №2300-I “О защите прав потребителей”.

По договору с девелопером

Договор – крайне важный документ. Настолько, что он во многом определяет судьбу будущего объекта. В нем все, касательно самого объекта, должно быть указано – расположение, количество этажей, площадь и так далее.

Также в договоре должно быть указано следующее:

  • срок сдачи объекта в эксплуатацию и последующей передачи клиенту;
  • когда и как производится оплата услуг девелоперской компании;
  • полная стоимость проделанных работ;
  • гарантийный срок объекта, в течение которого девелопер будет за него отвечать.

Перед подписанием договора текст нужно прочитать. Если получится – лучше дать на рассмотрение независимому квалифицированному юристу в сфере недвижимости.

«Документ должен быть подписан настоящей подписью, а также заверен сухой печатью».

Юрист Андрей Шумилов

Важно! Добросовестная компания будет составлять договор с учетом Федерального закона №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» .

По финансированию девелоперского проекта

Девелопер, которому вверено строительство или реновация объекта, может использовать денежные средства из трех доступных ему источников:

  • собственные финансы;
  • кредит из банка;
  • деньги инвесторов.

Лучший исход – постройка за счет самого застройщика. Тогда он после продажи или сдачи в аренду забирает всю прибыль себе. Не менее интересным вариантом, но чуть более рискованным, становится работа за счет кредита. Его нужно постоянно оплачивать, а иначе строительство объекта будет заморожено. Использование денег инвесторов – самый рискованный способ, поскольку застройщик начинает работать за счет финансов других людей, которые при неправильной застройке имеют полное право подать на застройщика в суд.

По документации девелопера

У каждого квалифицированного девелопера должен быть хотя бы минимальный пакет документов. В него входят три основополагающие для возведения или реновации объекта документы:

  • разрешение на строительство/реновацию;
  • права на земельный участок, с которым производится работа;
  • договор страхования ответственности застройщика.

Важно отметить, что отсутствие любого из этих трех документов – верный признак мошеннических действий со стороны фирмы-застройщика.

Читайте также:
Строительные леса своими руками: деревянные, металлические, фото, видео

По отзывам инвесторов и клиентов

Интернет – средство № 1 для поиска любой возможной информации о девелоперской компании. И именно там люди чаще всего рассказывают о своем опыте работы с той или иной компанией, которая возводила им объект или ремонтировала его.

В первую очередь стоит искать не положительные, а отрицательные отзывы. Как правило, в них написано больше конкретики.

Важно! В интернете отзывы могут писать не только реальные люди, купившие товар, но и фрилансеры, за отзыв которым платят деньги. Поэтому опираться исключительно на них не стоит.

По сведениям о судебных разбирательствах

Хорошая компания – та, за которой не тянутся судебные тяжбы. Однако, чтобы это узнать, нужно заглянуть на специализированные сайты, такие как сайты районных судов. Ещё лучше будет взять и заглянуть в портал ГАС РФ «Правосудие». Искать надо название девелопера. В качестве альтернативного варианта поиска подойдет ИНН.

Если сумма штрафа незначительная – то все нормально. А вот если штраф сильно большой, лучше искать другую компанию.

По наличию проектных деклараций

Фирмы-«однодневки» не выложат на всеобщее обозрение проектную документацию по своим уже выполненным объектам – у них её просто нет. Реальные компании соблюдают, причем достаточно четко – закон обязывает их вывешивать на своем официальном сайте всю документацию за последние три года.

Важно! Среди всей информации можно найти некоторые знания, о которых мало кто догадается. В частности, можно найти информацию о задолженности (если она есть).

По перечню инвесторов и партнеров

Этот критерий предполагает совместную работу девелопера и известного банка или прочих крупных организаций, в том числе кредитных, вместе для возведения или ремонта. Это позволяет облегчить работу застройщику.

Важно! Строительные компании – еще один компаньон, который может принять участие в деле.

По числу объектов и давности работы на рынке

Чем старше компания, тем выше для нее вероятность остаться на рынке стройуслуг. С её историей и большим портфолио с выполненными работами она явно привлечет к себе внимание потенциального покупателя, которому нужен качественный ремонт или возведение нового объекта.

Важно! Если компания способна одна распространять свои силы на несколько объектов сразу, то это говорит о высокой квалификации работника и надежности инвесторов.

Заключение

Девелоперы – необходимая часть городского общества, поскольку они сильно облегчают для обычного человека процесс строительства и ремонта. Они, в принципе, являются теми же застройщиками, только они выполняют заказы по просьбе клиента.

Большинству для поиска подходящей команды нужно знать, как определить, какая компания может считаться хорошей, а какая – нет. Советы из статьи могут значительно в этом помочь.

Кто такой девелопер и как его правильно выбрать

Поговорим о том, кто же такие девелоперы, чем они отличаются от застройщиков. Расскажем, как правильно выбрать девелоперскую компанию, чем нужно руководствоваться, чтобы максимально снизить риск остаться без недвижимости и денег. Ответим на распространенные вопросы, касающиеся девелопмента.

Кто такой девелопер

На английском термин «девелопмент» означает просто «развитие». Однако в нашей стране этим термином обозначают исключительно развитие любых объектов недвижимости. Речь идет о строительстве, реставрации, реконструкции жилой, производственной, коммерческой недвижимости. При этом развитие объектов недвижимости всегда производится с целью получения прибыли.

Действовать девелопер может по-разному. Например, купил участок земли, построил дом, продал с выгодой. Или отремонтировал обветшавший объект, повысил его стоимость, опять-таки, продал по более высокой цене.

Чаще всего девелоперами выступают юридические лица со штатом сотрудников, ведь объемы выполняемых работ велики, и один индивидуальный предприниматель может не справиться. Да и конкуренция на рынке девелопмента достаточно высока.

Структура девелоперской компании

В состав юридического лица, работающего в сфере девелопмента, чаще всего входят следующие подразделения:

  1. Производственные, основные. Это коммерческие, строительные, плановые отделы.
  2. Управленческие и административные. Это ревизионные, правовые, кадровые, финансовые отделы, руководящие и контролирующие структуры.
  3. Хозяйственные. Клининговые, транспортные, обслуживающие отделы.

Такие крупные предприятия могут выполнять все функции девелоперов, о которых мы расскажем чуть ниже.

Отличия девелопера от застройщика

В классическом понимании понятие «девелопер» намного шире, чем просто «застройщик». Если второй занимается исключительно строительными работами, выполняя заказы клиентов, то первый привлекает инвестиции, ищет участок земли, строит, ремонтирует, а потом занимается поисками покупателей. Функций у девелопера больше.

Однако в нашей стране «девелопер» часто используется как синоним «застройщика». Да, есть девелоперские компании, которые просто строят объекты под заказ. Но чаще всего девелопер объединяет функции и проектировщиков, и строителей, и риелторов, и инвесторов. То есть задач у него больше, чем у обычной строительной компании.

Какие функции выполняет девелопер

Функций у девелоперской компании на самом деле много:

  1. Поиск способа вложения средств. То есть изучение рынка недвижимости в поисках наиболее выгодного варианта инвестиций.
  2. Оценка привлекательности расположения объекта, поиск подходящего земельного участка в выбранном районе.
  3. Проектирование объекта, составление плана строительства.
  4. Составление сметы расходов. Проводится точный расчет суммы вложений, которые обязательно должны окупиться.
  5. Привлечение сторонних инвесторов. Часто собственных денег у девелопера просто недостаточно. Поэтому он начинает рекламировать свое объект, привлекая желающих выгодно вложить деньги.
  6. Контроль за расходованием средств, все должно идти точно по плану, по смете.
  7. Контроль за строительством, капитальным ремонтом, реконструкцией. Процесс должен идти четко по графику, ведется управление строительной бригадой.
  8. Продажа объекта. Целиком или по частям. Или сдача в аренду, если речь идет о коммерческой недвижимости. На этом этапе девелоперу важно выбрать эффективную маркетинговую стратегию и выгодно продать/сдать в аренду готовый объект или объекты недвижимости.
  9. Управление объектом. Зачастую девелопер берет на себя функции управляющей компании, занимается текущими ремонтами и обслуживанием зданий.

Виды девелопмента

Различают следующие виды девелопмента:

  1. Спекулятивный. Инвестирует деньги сам девелопер, не привлекая сторонние средства. При этом он может обращаться в банк за кредитованием. После того, как проект будет реализован, девелопер сам сдает в аренду или продает объект. Так часто строят крупные ТРЦ. Весь риск ложится на девелопера, но зато и вся прибыль достается ему лично.
  2. Built-to-suit (BTS) девелопмент. Это уже строительство по заказу. Инвестор нанимает девелопера, чтобы возвести конкретный объект. Девелопер выступает также проектировщиком и консультантом, но иногда просто застройщиком.
  3. Fee-девелопмент. Это уже полный девелоперский цикл, но реализуется он на деньги инвестора. Девелопер сам определяет, куда и как выгоднее вложить доверенные ему деньги, выбирает, разрабатывает и реализует проект с нуля, получая за это конкретное вознаграждение.
Читайте также:
Барбекю из кирпича: чертежи и фотографии

Самые крупные российские девелоперы

К лидерам российского рынка недвижимости по состоянию на 1 июля 2019 года относились:

  • Группа ПИК, Москва. Строит 7,4 миллиона квадратных метров различной недвижимости.
  • Группа ЛСР, Санкт-Петербург. Объемы строительства достигают 4,1 миллиона «квадратов».
  • Холдинг Setl Group, тоже Петербург. Строит 3,4 миллиона «квадратов».
  • Группа ЦДС, также из Петербурга. Объемы строительства — 1,5 миллиона м 2 .
  • Группа ЮгСтройИнвест из Ставропольского края. Строит 1,36 «квадратов» недвижимости.

При этом нельзя считать, что именно объемы строительства делают девелопера крупнейшим на рынке. Да, это важный показатель, но не единственный. Например, московские ГК «Гранель» и «Самолет-Девелопмент» лидируют за счет оптимальной сбалансированности бизнеса. А ЮгСтройИнвест и ЦДС по показателям риска из пятерки лидеров выпадают.

Разорившиеся девелоперы

Далеко не все девелоперы могут успешно вести бизнес. За минувшие 10 лет от банкротств девелоперов в нашей стране пострадали минимум 40 тысяч человек. Самые крупные скандалы были связаны со следующими компаниями:

  • «СУ-155». Этой группой, оставившей недостроенными 150 объектов, владел Михаил Балакин.
  • Mirax Group. Входила в пятерку самых крупных девелоперов России, однако в 2011 году прекратила существование, не сдав порядка 600 тысяч квадратных метров недвижимости. Владел группой Сергей Полонский.
  • ООО «Трансфорт». Банкротство предприятия затронуло полторы тысячи человек, 8 зданий остались недостроенными. Владел «Трансфортом» Юрий Кузнецов.
  • УК «Премьер Девелопмент». Оставил без недвижимости и денег порядка тысячи дольщиков, не достроив ЖК «Лебединое озеро». Владелец — Алексей Муромцев.
  • ГК «Небоскреб ГБ» Бабека Гасанова. Без средств остались около 800 инвесторов, речь шла о ЖК «Ново-Никольское» на территории Новой Москвы.

Критерии выбора девелопера

Как видим, случаи банкротства девелоперов, проблем с ними — не редкость. Поэтому к выбору девелоперской компании нужно подходить тщательно, руководствуясь следующими критериями:

  • Сколько лет работает предприятие на рынке и сколько объектов успело успешно сдать в эксплуатацию. Понятно, что чем больше, тем лучше. Это станет доказательством опыта и надежности девелопера.
  • География работы. Если компания строит в разных регионах, это говорит о размахе деятельности и умении привлекать инвесторов.
  • Перечень партнеров и инвесторов. Кто работает с девелопером? Если это ведущие компании, государственные предприятия, крупные банки — отлично. Значит, девелоперу доверяют.
  • Наличие проектных деклараций. То есть проектной документации по всем прошлым объектам. Она вывешивается на официальном сайте, закон требует сохранять всю проектную документацию три года. Открытые для всеобщего доступа декларации также позволяют узнать, есть ли у девелопера задолженность.
  • Сведения о судебных процессах. Узнать о них можно на сайте ГАС РФ «Правосудие». Суды по различным объектам, конечно, настораживают.
  • Отзывы клиентов и инвесторов. Да, есть заказные отзывы, которые пишут копирайтеры на деньги конкурентов девелопера. Но все же, информацию стоит поискать. Кроме того, целесообразно лично отправиться на уже сданный объект, чтобы побеседовать с владельцами квартир. Узнаете много интересного.
  • Пакет документации. У девелопера должны быть разрешение на строительство, договор страхования ответственности строителя, документы на участок земли. Отсутствие хотя бы одного из данных документов — очень тревожный звонок.
  • Из какого источника финансируется объект. Лучше всего, когда девелопер вкладывает свои собственные средства. Кредиты банков могут обернуться просрочкой и замораживанием стройки.
  • Договор. Этому документу нужно уделять особое внимание. Наш портал неоднократно призывал вас не подписывать документы без их тщательного изучения. Договор с девелопером должен быть максимально подробным, с указанием всех характеристик объекта, обязательствами сторон, форс-мажорами и так далее. Можно привлечь стороннего юриста, который оценит договор.
  • Как быстро идут работы, соблюдаются ли графики строительства. В среднем в многоквартирном доме за месяц строят два-три этажа. Пусть это будет для вас ориентиром.
  • Зарплата сотрудников. Если девелопер уже пару месяцев не платит зарплату собственным строителям — это плохой знак. У предприятия точно проблемы с деньгами.

Вопросы и ответы по девелопменту

Ответим на самые распространенные вопросы, касающиеся девелопмента.

Что такое редевелопмент?

Это реконструкция старых объектов недвижимого имущества. Например, переделка производственных зданий закрывшегося предприятия. Девелопер переводит участок из промышленных земель в предназначенные для жилой застройки, сносит ветхие строения и, например, строит коттеджный поселок. Или жилой комплекс в стиле лофт. Также могут вестись работы с историческими зданиями, старыми домами, которые реконструируются.

Что подразумевается под девелоперским проектом?

Это полный цикл работ — от выбора идеи до продажи или аренды объекта. Мы уже писали, какие функции выполняет девелопер в процессе своей работы. Девелоперский проект может включать часть или все из них.

Кто такой веб-девелопер?

Это человек, который разрабатывает и развивает сайты, чтобы продать их. Связь с девелопментом прямая. Только речь идет о развитии не объекта недвижимости, а интернет-портала.

Заключение

Девелоперов в России достаточно много. Однако отыскать надежного непросто. Руководствуйтесь нашими критериями, изучайте историю компании, учитесь отличать застройщика от настоящего девелопера.

И помните, что вложения в недостроенную недвижимость, девелоперский проект — всегда связаны с крупными инвестициями и возможными рисками.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: